Apie alternatyvias nekilnojamojo turto finansavimo galimybes specialistai gana garsiai kalbėjo tik bankams pradėjus griežtinti paskolų politiką. Dabar, sunkmečiui atėjus, jie tvirtina, kad ir alternatyvos daugiau egzistuoja teorijoje, bet ne praktikoje. Įvairūs alternatyvūs nekilnojamojo turto projektų finansavimo būdai – tokie kaip sutartys su investiciniais fondais (vadinamasis išankstinis finansavimas), antrinio kreditavimo (angl. mezzanine) priemonės ar obligacijų leidimas ir akcijų platinimas – prieš metus ar pusantrų buvo įvardijami kaip įprasti pasaulyje ir veikiausiai įsigalėsiantys ir mūsų šalyje. Tačiau neįsigalėjo. Atėjus sunkmečiui specialistai sako, kad alternatyvios priemonės finansuoti nekilnojamojo turto projektus egzistuoja teorijoje, tačiau vargu, ar kam pavyktų nors kokiu netradiciniu būdu dabar realiai pasinaudoti.
Šiek tiek
Tomas Milašauskas, advokatų kontoros „Sorainen“ advokatas ir partneris, sako, kad „šiek tiek perspektyviu“ dabar būtų galima vadinti vienintelį iš alternatyvių kreditavimo šaltinių – kai baigiant tam tikrus projektus dalyvautų finansiniai investuotojai. „Galima kalbėti apie partnerystę, apie fondus – institucinius ar privačius investuotojus, kurie sukauptas lėšas galėtų investuoti į vieną ar kitą finansinių sunkumų patiriantį projektą, tačiau tikėdamiesi iš to labai didelės grąžos“, – svarsto p. Milašauskas. Jis priduria, kad tikėtis vis dėlto vargu ar įmanoma artimiausiu metu, be to, šiuose procesuose veikiausiai turės dalyvauti ir finansinių sunkumų turinčius plėtotojus kreditavę bankai.
Audrius Dzikevičius, investuotojus ir nepriklausomus finansų analitikus vienijančio klubo „Pinigų srautas“ prezidentas, taip pat mano, kad vienintelė bent kiek reali alternatyva – įvairūs nekilnojamojo turto fondai:
„Galima bandyti suburti vietinių investuotojų bendruomenę, kurie tiki tam tikru projektu.“ Ponas Dzikevičius pripažįsta, kad apie įvairių nekilnojamojo turto fondų dalyvavimą plėtroje kalbama jau senokai, tačiau realių pavyzdžių rasti sunku. Pastaruoju metu pasigirsta ir vis daugiau šnekų apie specializuotus fondus, kurie ieškos į bėdą patekusių plėtotojų, tačiau ir čia nei vieno realaus pavyzdžio dar nėra.
Nepasimoka
Nekilnojamojo turto bendrovė, norėdama pritraukti lėšų tam tikram projektui plėtoti, gali išplatinti obligacijų ar išleisti akcijų emisiją, tačiau šiuo metu galvoti apie tokią alternatyvą – beveik kaip ir beviltiška. Ponas Dzikevičius sako, kad akcijų rinkoms krentant žemyn mąstyti apie akcijų emisiją – daugiau teorinė galimybė, o platinti obligacijas taip pat mažai veiksminga ir veikiausiai net neapsimokėtų, nes iš projekto plėtotojo būtų sunku uždirbti tiek, kad galėtų mokėti dabartines aukštas palūkanas. „Jau kalbant apie 15–20% metinių palūkanų, nerealu tikėtis, kad toks projektas atsipirks, tai tas pats, kas žaisti ruletę“, – sako jis. Vytautas Lapienis, UAB „Sklypas“ generalinis direktorius, pasakoja, kad pernai jie galvojo leisti akcijų emisiją ir taip pritraukti lėšų projektams finansuoti. „Turėjome tokią idėją, tačiau pamatėme, kad laikas nepalankus, mums to neapsimokėtų daryti ir tos minties atsisakėme“, – trumpai reziumuoja p. Lapienis.
Jo nuomonė sutampa su kitų specialistų: „Alternatyvūs kreditavimo būdai, kai nėra normalaus finansavimo iš bankų, nelabai realūs. Viskas priklauso nuo rinkos – koks skirtumas, kas investuoja – ar fondas, ar įmonė, ar bankas. Klausimas, ar jie pasitiki vienas kitu.“
Baimės akys plačios
Specialistai nelinksmai juokauja, kad šiuo metu ir įprastas nekilnojamojo turto finansavimo priemones – bankų paskolas – galima pavadinti alternatyva.
Audriaus Valatkevičiaus, UAB „Verdispar Project Development“ rinkodaros ir pardavimo direktoriaus, nuomone, kalbant apie bankų kreditavimą, egzistuoja ir psichologinių barjerų, tvyro per daug baimės ir nepasitikėjimo. „Turime nepradėtą statyti objektą ir labai stiprų jo nuomininką, kuris užima daugiau negu 70% ploto, ir tai šiandien bankams nėra pakankamas rodiklis, kad tą projektą finansuotų“, – pavyzdį iš bendrovės patirties pateikia p. Valatkevičius. Anot jo, iš pačių investuotojų, jau savomis lėšomis nusipirkusių projektui skirtą sklypą, bankas reikalauja 40% nuosavų lėšų statyboms. „Mus nerimą kelia tai, kad šokama nuo vieno kraštutinumo prie kito, nefinansuojami ir visiškai saugūs projektai. Dauguma atvejų toks požiūris susijęs su psichologiniais dalykais, baime ir apatija“, – apgailestauja p. Valatkevičius.
Žyma: Audrius Dzikevičius
